Kể từ ngày 1/1/2025, Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) sẽ có hiệu lực thi hành và sẽ có tác động nhiều đến thị trường, nhất là với quy định về việc cấm phân lô bán nền.
Theo đó, Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) quy định không được chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho cá nhân tự xây dựng nhà ở, tự phân lô bán nền trong khu vực các phường, quận, thành phố của đô thị loại đặc biệt, loại I, II và III và thuộc trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để đầu tư dự án xây dựng nhà ở theo quy định của Luật Đất đai.
Địa phương nào sẽ bị cấm phân lô bán nền?
Các địa phương bị cấm phân lô bán nền trong thời gian tới gồm:
Đầu tiên là hai đô thị đặc biệt là Hà Nội và TP.HCM sẽ bị siết phân lô bán nền.
22 đô thị loại 1 gồm: Hải Phòng, Đà Nẵng, Cần Thơ, TP.Huế, TP.Vinh, TP.Đà Lạt, TP.Nha Trang, TP.Quy Nhơn, TP.Buôn Ma Thuột, TP.Thái Nguyên, TP.Nam Định, TP.Việt Trì, TP.Vũng Tàu, TP.Hạ Long, TP.Thanh Hóa, TP.Biên Hòa, TP.Mỹ Tho, TP.Thủ Dầu Một, TP.Bắc Ninh, TP.Hải Dương, TP.Pleiku, TP.Long Xuyên.
36 đô thị loại 2 bao gồm các TP thuộc tỉnh như: Phan Thiết, Cà Mau, Tuy Hòa, Uông Bí, Thái Bình, Rạch Giá, Bạc Liêu, Ninh Bình, Đồng Hới, Phú Quốc, Vĩnh Yên, Lào Cai, Bà Rịa, Bắc Giang, Phan Rang-Tháp Chàm, Châu Đốc, Cẩm Phả, Quảng Ngãi, Tam Kỳ, Trà Vinh, Sa Đéc, Móng Cái, Phủ Lý, Bến Tre, Hà Tĩnh, Lạng Sơn, Sơn La, Tân An, Vị Thanh, Cao Lãnh, Vĩnh Long, Tuyên Quang, Sóc Trăng, Kon Tum, Dĩ An, Yên Bái.
45 đô thị loại 3 bao gồm 29 TP: Điện Biên Phủ, Hòa Bình, Hội An, Hưng Yên, Đông Hà, Bảo Lộc, Hà Giang, Cam Ranh, Cao Bằng, Lai Châu, Tây Ninh, Bắc Kạn, Tam Điệp, Sông Công, Sầm Sơn, Phúc Yên, Hà Tiên, Đồng Xoài, Chí Linh, Long Khánh, Gia Nghĩa, Ngã Bảy, Thuận An, Hồng Ngự, Từ Sơn, Phổ Yên, Tân Uyên, Bến Cát, Gò Công.
16 thị xã cũng bị cấm phân lô, bán nền gồm: Sơn Tây, Cửa Lò, Phú Thọ, Bỉm Sơn, La Gi, Sông Cầu, Long Mỹ, Tân Châu, Cai Lậy, Quảng Yên, Kỳ Anh, Bình Minh, Đông Triều, Phú Mỹ, An Nhơn, Kiến Tường.
Thị trường bất động sản sẽ bị ảnh hưởng ra sao?
Luật sư (LS) Trần Mạnh Cường (Đoàn LS TP.HCM) phân tích, Luật hiện hành chỉ ngăn chặn phân lô, bán nền tại các phường của các đô thị loại đặc biệt và đô thị loại 1 trực thuộc T.Ư; khu vực có yêu cầu cao về kiến trúc cảnh quan; khu vực trung tâm và xung quanh các công trình là điểm nhấn kiến trúc trong đô thị; mặt tiền các tuyến đường cấp khu vực trở lên và các tuyến đường cảnh quan chính trong đô thị. Quy định mới tăng thêm 81 địa phương nên thị trường đất nền ở những nơi này biến động mạnh.
Ông Cường cho rằng, việc siết lại quy định phân lô bán nền sẽ làm giảm hoạt động mua bán đất nền trong thời gian tới. Từ đó, những lô đất nền tách thửa đã có giấy chứng nhận chắc chắn giá sẽ bị đẩy lên cao. Đồng thời không ngoại trừ khả năng “chạy” để được phân lô, tách thửa trước khi luật chính thức có hiệu lực.
Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam thì nhận định: Giai đoạn đầu thị trường sẽ chao đảo bởi hiện nay 90% giao dịch mua bán đất nền trên thị trường là đất nền phân lô. Khi siết chặt, loại hình đất nền tự tách thửa này sẽ bị “bít cửa”, nguồn cung trên thị trường sẽ kém đa dạng, bị thu hẹp. Nhưng về lâu dài, đất nền sẽ không còn rơi vào những đợt “sốt” như trước đây nữa.
Tựu chung lại, việc siết phân lô, bán nền có thể làm giảm hoạt động mua bán đất nền trong ngắn hạn, giá đất nền đang có sẵn có thể bị đẩy lên cao. Song về lâu dài việc này sẽ giúp thị trường này phát triển theo hướng minh bạch, bền vững, ngăn chặn tình trạng đầu cơ, sốt đất. Đồng thời việc cấm phân lô bán nền cũng làm giảm tình trạng phân lô tràn lan, nguồn cung ra ngoài thị trường cũng trở nên “co lại”, giúp giảm tình trạng lãng phí tài nguyên đất vốn đang ngày càng eo hẹp và trở nên đắt đỏ.
Giới chuyên gia khuyến nghị, thời điểm này nhà đầu tư đất nền cần có sự cân nhắc kỹ càng khi đầu tư lô đất nền ở khu vực nằm trong giai đoạn đang chuyển giao theo Luật Kinh doanh Bất động sản hay Luật Nhà ở, đặc biệt trong khu vực cấm phân lô bán nền. Người mua cần đảm bảo chắc chắn lô đất đầu tư đó có sổ. Ngoài ra, nhà đầu tư cần lựa chọn khu vực có hạ tầng, tăng trưởng GDP đều đặn, thêm thu hút dân cư, nhà đầu tư nước ngoài.
